이전에 제 글을 보고 입찰하셨는지는 모르겠지만.. 일단 A/S ..;;

한림읍 월령리에 있던 대지 경매 결과를 보니..와...

일단 결과만 보면 이렇습니다.




200.18% ..!...

2등 입찰가가 딱 1억을 적어냈는데.... 350만원 차이로 낙찰을 받으셨네요. 참고로 2등으로 입찰하신 저 분은 ..음 ... 좀 아쉽겠네요.

통상 입찰을 할때 2등 입찰자처럼 끝자리가 저렇게 0000 으로 끝나게 입찰 금액을 적지 않습니다. 혹시나 하고 끝자리에 숫자를 좀 더 적어내는게 일반적입니다. 


요새 제주도에 왠만한 주택들은 죄다 2억이상의 매매가를 기록하고 있습니다. 좀 예쁘다 싶으면 3억이상을 호가하죠..-_-;

1억정도에 낙찰받고 집 저거 다 허물어 버리고... 새로 짓게 되면 평당 400 정도 건축비 잡으면 이래저래해서 한 1억 정도면 하나 쌓아올리겠네요.


근데..꽤나 리스크가 크긴합니다 ^^; .... 이런저런 예상치못한 문제들이 숨어있을 수도 있으니..

위 낙찰가가 .... 과열인지 적정가인지는 각자 상황에 따라 다릅니다. 어떤 사람들에게는 미친 낙찰가이고, 또 어떤 사람에게는 적절한 낙찰가가 됩니다. 


이것 연관해서 해볼만한 이야기가 있는데.. 바로 괸당문화입니다. 

참고로 제주도 부동산에는 여러가지의 가격이 존재합니다.

1. 지인 가격

2. 도민 가격

3. 육지민 가격

4. 중국인 가격


제주도에는 괸당문화라는 것이 있습니다. 괸당이란 혈족, 친족을 뜻하는 제주도 방언입니다. 괸당문화는 말 그대로 친척들끼리 이루어지는 경제 문화 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 어떤 물건을 살때 기왕이면 친척중에 그런 물건을 취급하는 사람이 있으면 그 사람한테 사주는.. 뭐 그런거죠.

그 다음이 친척이 소개해주는 지인에게 물건을 사죠..


부동산의 경우에 보통은 친척이나 지인들간 매매가 되는게 보통인 문화라 그들 나름의 거래 가격이 존재합니다. 아주 싸죠..^^;

그리고 한두단계 건너서 도민끼리 사고 팔때는 저거 보다는 좀 더 비싸긴 하지만 그래도 싼편입니다. 어차피 좁은 동네니까요.


그리고 육지에서 넘어온 사람들에게는 이제 가격을 좀 후려치기 시작합니다. 

왜냐하면 그 사람들은 정말 완전 남이거든요. 

예를들어 대지 250평에 농가 주택하나 달려있는 부동산이면... 1,2번 가격 기준으로 보면 1억 정도 합니다. 이것도 3년전에 비해서 엄청 올라서 저 가격이죠.

간혹 아직도 나이든 분들 끼리는 저 정도의 부동산을 7~8000만원에도 거래를 하기도 합니다.


하지만 육지 사람이 저런걸 사려면 1.5억 이상을 주어야 합니다. 그렇게 사서 들어오면 동네 사람들이 그러죠. 비싸게 산거라고.. 입도세 낸거라고 생각하라며..ㅋ..

문제는 육지 사람들이 보기에 제주도 사람이 후려친 가격이 싸보인다는 거에 있습니다 -_-;

제가 보기엔 그게 현재 제주 부동산의 폭등 이유이기도 하구요.


그렇게 2억이 되고 3억이 넘어가고 하다보니.. 제주도 사람들도 더 이상 1,2 번의 가격에 거래를 하지 않습니다. 2배 이상의 이익을 얻을 수 있는데 굳이 지인이라고 싸게주면서 손해를 볼 이유가 없는거죠.괸당문화가 이미 많이 흔들리고 있을 겁니다. 기존에 괸당문화에 크게 데인 분들은 이런 상황을 보며 고소해 하기도 합니다. 제주도 사람들이 자초한 일이라고 말이죠. 하지만 제가 보기엔.. 자본이 흘러들어오면서 기존에 좋던 문화까지도 다 사라지는 거 같아서 안타깝기도 합니다.


거기에 최근에 등장한 변수는 중국인들입니다. 요 사람들은 대륙적 기질이 강해서 거래를 할 때 크게 지르는걸 아까워하지 않습니다.

특히나 거래에 경쟁이 붙었을 경우 상대를 완전 압도해버리길 좋아합니다.[각주:1]

육지 사람이 1.5억도 아깝다며 조금이라도 깍아보려고 그러고 있는 물건에 중국인이 개입하면 그 사람은 조용히 주인에게 말합니다.

"내가 3억을 내겠소" 

... 


이 곳이 앞으로 어떻게 변화해갈지.. 참 흥미진진합니다. 

  1. 제주시에 장사가 잘되는 식당을 중국인이 사고 싶다고 하길래 주인이 절대 안판다는 의미로 100억을 불렀더니 중국인이 그 2배를 제시했다는 소문도 있더군요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ [본문으로]
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※ 주의 - 저는 개인적으로 경매를 하지만 어떠한 관련 자격증도 보유하고 있지 않으며, 본 블로그에 올라오는 정보는 사실과 다를 수 있음을 미리 알려드립니다 -_-;

경매 관련 포스팅을 조금 했더니 개인적으로 물어보는 분이 계신데.. 제가 아는 분도 아닌 익명의 분에게 알려드리는건 상당히 조심스럽습니다. 자칫 경제적인 피해를 드릴수도 있는 부분이기 때문에요.. 그냥 제가 경매 물건 볼때 보는 것들을 주섬주섬 적을테니 보시고 흐름만 확인하시는게 좋을 것 같습니다. 따로 공부를 하시던, 전문가의 도움을 받으시던 하는게 좋을 겁니다.


암튼.. 그래서 샘플로 잡아본 경매 물건.

2014 타경 11118. 제주시 한림읍 월령리의 대지입니다.



위에도 나와 있지만 건물은 매각에서 제외됩니다. 해당 건물은 건축물 대장에는 올라가 있지만 등기는 되어 있지 않은 건물입니다 -_-;

원칙적으로는 해당 건물이 지상권이 성립하는지 확인해서 지상권이 성립한다면 낙찰 후에 지료를 청구해야 합니다. 통상 지료는 대지 가격의 7% 정도를 년간 받습니다. 지료를 청구하고 나서 3년정도 지료를 지급하지 않을 경우 철거 소송을 낼 수 있고, 강제 철거가 가능합니다.


이건 원칙이구요.. 실무에서는 건물에 사는 사람과 적당한 협상을 하는게 좋습니다. 이사비 + 건물 가격을 어느정도 쳐주고 이사 가라고 하는거죠.;;

아니면 땅을 다시 집 주인에게 되파는 방법도 있구요. 해결 방법은 딱 어떤 정답이 있는게 아니라 케이스 바이 케이스입니다.


경매의 기본 원칙은 비정상적인 물건을 시세보다 싸게 구입해서, 정상적인 물건으로 만들어 시세대로 판매해서 차익을 얻는 겁니다.


이 물건의 경우에 땅만 사서 건물 문제만 해결하면 정상적인 집으로 판매가 가능하죠. 건물 문제 해결을 위해서는 입찰 전에 저 집을 직접 방문해서 사는 사람의 이야기를 들어보는게 필수입니다. 이런저런 이야기를 하다보면 많은 정보를 접할 수 있습니다. 그런데 이 건의 경우에는 등기부를 보다보니 애매한 부분들이 눈에 들어옵니다.




일단 채권금액 자체가 적은 편입니다. 총액 6000만원 정도라면 그냥 이 땅을 매매해서 빚을 갚아버리는게 훨씬 이익인 상황입니다.

그리고 저당권자가 강우상... 소유자 이름은 강우린... 왠지 친인척관계 같지 않습니까? -_-;

이처럼 채권 금액이 적은 경우나 채권자와 채무자가 친분이 있는 경우에 경매가 시작되기 전에 취소되기도 합니다.

강제 경매도 아닌 임의 경매라서 채권자랑 합의만 되면 바로 경매 취소가 가능하거든요. 이 경매의 경우에 채권추심전문엘씨대부... 저기랑 협상을 해야 취하가 가능한데..

저 이름도 요상한 업체가 뭐하는 덴지는... 다음에 좀 적어보죠.. 저기도 재미난 세계거든요..;;


암튼 이처럼 발생하는 모든 의문사항은 지금 저 집에 살고 있는 사람들을 만나서 차근차근 이야기하면서 추리를 해나가야 풀리기 마련입니다.


요새 제주 경매 낙찰가를 고려하면 이 건도 8000만원 이상선에서 낙찰이 이루어지지 않을까 하고 예상해봅니다. -_-;

경매건이 많지 않은 지역이라 평균 낙찰가를 산정하기가 곤란하네요 흠.


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