요새 제주도 경매 분위기를 감안하면 이번 주에 피터지게 입찰할 물건이 몇개 보이네요.
우선 제주시 애월읍 광령리 3027에 위치한 주택입니다.




땅은 전체가 지목이 대지로 317평이고, 건물은 38평. 시골에 있는 주택 치고는 상당한 크기입니다. 외관도 괜찮아 보이구요.

일단 감정가도 2억대로 최근 제주에 나오는 매물들의 평균 시세보다 낮아보입니다. 제주에 요런 집들이면 대충 3억 이상 호가를 부릅니다..-_-;

현재 딱히 임차인은 없는 상태고 전입신고된 사람도 딱히 권리는 없습니다.

(경매에서는 최선순위의 말소기준등기 이후의 권리는 낙찰되면서 모두 사라지게 됩니다. 일부 예외가 있지만..뭐 이건에선 보이지 않습니다)



건물 등기 요약을 보면 특이한게 보입니다. 2013년에 8800만원에 매매를 하려고 했다가 채권자들이 이전등기말소를 신청했습니다. 즉 이전의 거래가 무효라는 소리죠. 

또 하나 특이한건 하나새마을 금고의 근저당이 합계 1.5 억정도인데 경매 청구금액은 5.8억입니다. 불과 2년만에 뭘 어떻게 했길래 빚이 저 정도로 늘어났을 까요..흠..

원금이 불어서 저 금액이 된건 아닌거 같고, 다른 물건을 담보로 대출한 거랑 같이 엮여서 이 금액이 된거네요. (경매는 이렇게 추리해가며 하나씩 검증해나가는 과정도 꽤 재미납니다..^^; )


바로 이 물건입니다.



이 물건에 2.6억원의 담보 대출이 또 있습니다. 또 추가로 제주시 연동에 41평짜리 아파트도 담보 대출을 2.6억을 받아뒀습니다.



그래서 대출 합계가 6.7억원입니다. 통상 등기부에 기록되는 대출 금액이 110% 정도인걸 감안하면 6억원 정도를 대출해서 원금을 조금 갚다가 연체되서 경매에 나온 모양새입니다. 레버리지를 아주 극한까지 끌어썼네요.. 정기적인 수입만 있다면 감당 못할 대출은 또 아닌것도 같은데..흠...


여기서 꼼수를 하나 말해보자면... 일단 대부분의 경매 입문자들은 이 물건의 시세를 확인하고 낙찰가를 얼마를 써낼지 고민합니다만...

경매꾼들은 정말 이 물건을 가져야겠다고 판단하면 다른 루트를 알아봅니다.


일단 이 경매의 경매신청자가 새마을 금고입니다. 그리고 강제 경매가 아니라 임의 경매입니다. 임의 경매인 경우 강제 경매와 달리 경매의 취소가 비교적 쉽습니다.

그래서 경매 진행전에 그냥 이 물건을 사버리기도 합니다. 매매 계약하고 은행가서 대출을 상환해버리고 해당 물건에 대한 경매를 취소시키는 거죠.

제주의 경우에는 .. 부동산이 워낙 활황이라 좀 어렵지만 수도권 등지에서는 이 과정에서 대출의 할인도 가능합니다. 어차피 못 돌려받을 수 있는 금액을 감안해서 상환 금액을 조정하는 거죠... (다 되는건 아니고 케바케입니다 )


근데 보다보니 이 경매는 좀 의심스러운 부분이 많습니다 -_-;;;

총 3개의 물건을 묶어서 임의 경매로 나온건데.. 물건 1~2개를 팔면 충분히 경매를 피할 수 있거든요. 


어쩌면 매매를 위한 경매일 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 교차로나 부동산을 통해서 집을 내놓는 것보다 경매를 통하면 훨씬 많은 매수자에게 정보를 뿌릴 수가 있습니다. 즉 그만큼 가격 상승의 여지가 있다는 거죠. 특히나 요즘 같은 활황장에서는 ...

집을 팔려고 일부러 경매에 내놓는 경우가 실제로 있습니다 ^^; 


아무튼 어찌되었건 제일 위의 물건은 가격적인 매리트가 있어보이긴 합니다. 실제 동네 시세를 확인해봐야 할 부분이긴 하지만요...

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  1. Favicon of http://blog.magicboy.net BlogIcon 중년 Magicboy 2015.07.28 08:15 신고

    이 건은..역시나 변경처리 되었습니다. 변경이란 경매신청권자가 경매 물건에 변동이 생겨서 경매 진행을 잠시 늦춰서 변동 사항 반영후 다시 경매에 올릴때 발생합니다.
    이렇게 하고 나서 경매가 취소될 수도 있고, 다시 재개될 수도 있습니다.

이전에 제 글을 보고 입찰하셨는지는 모르겠지만.. 일단 A/S ..;;

한림읍 월령리에 있던 대지 경매 결과를 보니..와...

일단 결과만 보면 이렇습니다.




200.18% ..!...

2등 입찰가가 딱 1억을 적어냈는데.... 350만원 차이로 낙찰을 받으셨네요. 참고로 2등으로 입찰하신 저 분은 ..음 ... 좀 아쉽겠네요.

통상 입찰을 할때 2등 입찰자처럼 끝자리가 저렇게 0000 으로 끝나게 입찰 금액을 적지 않습니다. 혹시나 하고 끝자리에 숫자를 좀 더 적어내는게 일반적입니다. 


요새 제주도에 왠만한 주택들은 죄다 2억이상의 매매가를 기록하고 있습니다. 좀 예쁘다 싶으면 3억이상을 호가하죠..-_-;

1억정도에 낙찰받고 집 저거 다 허물어 버리고... 새로 짓게 되면 평당 400 정도 건축비 잡으면 이래저래해서 한 1억 정도면 하나 쌓아올리겠네요.


근데..꽤나 리스크가 크긴합니다 ^^; .... 이런저런 예상치못한 문제들이 숨어있을 수도 있으니..

위 낙찰가가 .... 과열인지 적정가인지는 각자 상황에 따라 다릅니다. 어떤 사람들에게는 미친 낙찰가이고, 또 어떤 사람에게는 적절한 낙찰가가 됩니다. 


이것 연관해서 해볼만한 이야기가 있는데.. 바로 괸당문화입니다. 

참고로 제주도 부동산에는 여러가지의 가격이 존재합니다.

1. 지인 가격

2. 도민 가격

3. 육지민 가격

4. 중국인 가격


제주도에는 괸당문화라는 것이 있습니다. 괸당이란 혈족, 친족을 뜻하는 제주도 방언입니다. 괸당문화는 말 그대로 친척들끼리 이루어지는 경제 문화 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 어떤 물건을 살때 기왕이면 친척중에 그런 물건을 취급하는 사람이 있으면 그 사람한테 사주는.. 뭐 그런거죠.

그 다음이 친척이 소개해주는 지인에게 물건을 사죠..


부동산의 경우에 보통은 친척이나 지인들간 매매가 되는게 보통인 문화라 그들 나름의 거래 가격이 존재합니다. 아주 싸죠..^^;

그리고 한두단계 건너서 도민끼리 사고 팔때는 저거 보다는 좀 더 비싸긴 하지만 그래도 싼편입니다. 어차피 좁은 동네니까요.


그리고 육지에서 넘어온 사람들에게는 이제 가격을 좀 후려치기 시작합니다. 

왜냐하면 그 사람들은 정말 완전 남이거든요. 

예를들어 대지 250평에 농가 주택하나 달려있는 부동산이면... 1,2번 가격 기준으로 보면 1억 정도 합니다. 이것도 3년전에 비해서 엄청 올라서 저 가격이죠.

간혹 아직도 나이든 분들 끼리는 저 정도의 부동산을 7~8000만원에도 거래를 하기도 합니다.


하지만 육지 사람이 저런걸 사려면 1.5억 이상을 주어야 합니다. 그렇게 사서 들어오면 동네 사람들이 그러죠. 비싸게 산거라고.. 입도세 낸거라고 생각하라며..ㅋ..

문제는 육지 사람들이 보기에 제주도 사람이 후려친 가격이 싸보인다는 거에 있습니다 -_-;

제가 보기엔 그게 현재 제주 부동산의 폭등 이유이기도 하구요.


그렇게 2억이 되고 3억이 넘어가고 하다보니.. 제주도 사람들도 더 이상 1,2 번의 가격에 거래를 하지 않습니다. 2배 이상의 이익을 얻을 수 있는데 굳이 지인이라고 싸게주면서 손해를 볼 이유가 없는거죠.괸당문화가 이미 많이 흔들리고 있을 겁니다. 기존에 괸당문화에 크게 데인 분들은 이런 상황을 보며 고소해 하기도 합니다. 제주도 사람들이 자초한 일이라고 말이죠. 하지만 제가 보기엔.. 자본이 흘러들어오면서 기존에 좋던 문화까지도 다 사라지는 거 같아서 안타깝기도 합니다.


거기에 최근에 등장한 변수는 중국인들입니다. 요 사람들은 대륙적 기질이 강해서 거래를 할 때 크게 지르는걸 아까워하지 않습니다.

특히나 거래에 경쟁이 붙었을 경우 상대를 완전 압도해버리길 좋아합니다.[각주:1]

육지 사람이 1.5억도 아깝다며 조금이라도 깍아보려고 그러고 있는 물건에 중국인이 개입하면 그 사람은 조용히 주인에게 말합니다.

"내가 3억을 내겠소" 

... 


이 곳이 앞으로 어떻게 변화해갈지.. 참 흥미진진합니다. 

  1. 제주시에 장사가 잘되는 식당을 중국인이 사고 싶다고 하길래 주인이 절대 안판다는 의미로 100억을 불렀더니 중국인이 그 2배를 제시했다는 소문도 있더군요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ [본문으로]
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