요새 제주도 경매 분위기를 감안하면 이번 주에 피터지게 입찰할 물건이 몇개 보이네요.
우선 제주시 애월읍 광령리 3027에 위치한 주택입니다.




땅은 전체가 지목이 대지로 317평이고, 건물은 38평. 시골에 있는 주택 치고는 상당한 크기입니다. 외관도 괜찮아 보이구요.

일단 감정가도 2억대로 최근 제주에 나오는 매물들의 평균 시세보다 낮아보입니다. 제주에 요런 집들이면 대충 3억 이상 호가를 부릅니다..-_-;

현재 딱히 임차인은 없는 상태고 전입신고된 사람도 딱히 권리는 없습니다.

(경매에서는 최선순위의 말소기준등기 이후의 권리는 낙찰되면서 모두 사라지게 됩니다. 일부 예외가 있지만..뭐 이건에선 보이지 않습니다)



건물 등기 요약을 보면 특이한게 보입니다. 2013년에 8800만원에 매매를 하려고 했다가 채권자들이 이전등기말소를 신청했습니다. 즉 이전의 거래가 무효라는 소리죠. 

또 하나 특이한건 하나새마을 금고의 근저당이 합계 1.5 억정도인데 경매 청구금액은 5.8억입니다. 불과 2년만에 뭘 어떻게 했길래 빚이 저 정도로 늘어났을 까요..흠..

원금이 불어서 저 금액이 된건 아닌거 같고, 다른 물건을 담보로 대출한 거랑 같이 엮여서 이 금액이 된거네요. (경매는 이렇게 추리해가며 하나씩 검증해나가는 과정도 꽤 재미납니다..^^; )


바로 이 물건입니다.



이 물건에 2.6억원의 담보 대출이 또 있습니다. 또 추가로 제주시 연동에 41평짜리 아파트도 담보 대출을 2.6억을 받아뒀습니다.



그래서 대출 합계가 6.7억원입니다. 통상 등기부에 기록되는 대출 금액이 110% 정도인걸 감안하면 6억원 정도를 대출해서 원금을 조금 갚다가 연체되서 경매에 나온 모양새입니다. 레버리지를 아주 극한까지 끌어썼네요.. 정기적인 수입만 있다면 감당 못할 대출은 또 아닌것도 같은데..흠...


여기서 꼼수를 하나 말해보자면... 일단 대부분의 경매 입문자들은 이 물건의 시세를 확인하고 낙찰가를 얼마를 써낼지 고민합니다만...

경매꾼들은 정말 이 물건을 가져야겠다고 판단하면 다른 루트를 알아봅니다.


일단 이 경매의 경매신청자가 새마을 금고입니다. 그리고 강제 경매가 아니라 임의 경매입니다. 임의 경매인 경우 강제 경매와 달리 경매의 취소가 비교적 쉽습니다.

그래서 경매 진행전에 그냥 이 물건을 사버리기도 합니다. 매매 계약하고 은행가서 대출을 상환해버리고 해당 물건에 대한 경매를 취소시키는 거죠.

제주의 경우에는 .. 부동산이 워낙 활황이라 좀 어렵지만 수도권 등지에서는 이 과정에서 대출의 할인도 가능합니다. 어차피 못 돌려받을 수 있는 금액을 감안해서 상환 금액을 조정하는 거죠... (다 되는건 아니고 케바케입니다 )


근데 보다보니 이 경매는 좀 의심스러운 부분이 많습니다 -_-;;;

총 3개의 물건을 묶어서 임의 경매로 나온건데.. 물건 1~2개를 팔면 충분히 경매를 피할 수 있거든요. 


어쩌면 매매를 위한 경매일 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 교차로나 부동산을 통해서 집을 내놓는 것보다 경매를 통하면 훨씬 많은 매수자에게 정보를 뿌릴 수가 있습니다. 즉 그만큼 가격 상승의 여지가 있다는 거죠. 특히나 요즘 같은 활황장에서는 ...

집을 팔려고 일부러 경매에 내놓는 경우가 실제로 있습니다 ^^; 


아무튼 어찌되었건 제일 위의 물건은 가격적인 매리트가 있어보이긴 합니다. 실제 동네 시세를 확인해봐야 할 부분이긴 하지만요...

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  1. Favicon of http://blog.magicboy.net BlogIcon 중년 Magicboy 2015.07.28 08:15 신고

    이 건은..역시나 변경처리 되었습니다. 변경이란 경매신청권자가 경매 물건에 변동이 생겨서 경매 진행을 잠시 늦춰서 변동 사항 반영후 다시 경매에 올릴때 발생합니다.
    이렇게 하고 나서 경매가 취소될 수도 있고, 다시 재개될 수도 있습니다.

이전에 제 글을 보고 입찰하셨는지는 모르겠지만.. 일단 A/S ..;;

한림읍 월령리에 있던 대지 경매 결과를 보니..와...

일단 결과만 보면 이렇습니다.




200.18% ..!...

2등 입찰가가 딱 1억을 적어냈는데.... 350만원 차이로 낙찰을 받으셨네요. 참고로 2등으로 입찰하신 저 분은 ..음 ... 좀 아쉽겠네요.

통상 입찰을 할때 2등 입찰자처럼 끝자리가 저렇게 0000 으로 끝나게 입찰 금액을 적지 않습니다. 혹시나 하고 끝자리에 숫자를 좀 더 적어내는게 일반적입니다. 


요새 제주도에 왠만한 주택들은 죄다 2억이상의 매매가를 기록하고 있습니다. 좀 예쁘다 싶으면 3억이상을 호가하죠..-_-;

1억정도에 낙찰받고 집 저거 다 허물어 버리고... 새로 짓게 되면 평당 400 정도 건축비 잡으면 이래저래해서 한 1억 정도면 하나 쌓아올리겠네요.


근데..꽤나 리스크가 크긴합니다 ^^; .... 이런저런 예상치못한 문제들이 숨어있을 수도 있으니..

위 낙찰가가 .... 과열인지 적정가인지는 각자 상황에 따라 다릅니다. 어떤 사람들에게는 미친 낙찰가이고, 또 어떤 사람에게는 적절한 낙찰가가 됩니다. 


이것 연관해서 해볼만한 이야기가 있는데.. 바로 괸당문화입니다. 

참고로 제주도 부동산에는 여러가지의 가격이 존재합니다.

1. 지인 가격

2. 도민 가격

3. 육지민 가격

4. 중국인 가격


제주도에는 괸당문화라는 것이 있습니다. 괸당이란 혈족, 친족을 뜻하는 제주도 방언입니다. 괸당문화는 말 그대로 친척들끼리 이루어지는 경제 문화 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 어떤 물건을 살때 기왕이면 친척중에 그런 물건을 취급하는 사람이 있으면 그 사람한테 사주는.. 뭐 그런거죠.

그 다음이 친척이 소개해주는 지인에게 물건을 사죠..


부동산의 경우에 보통은 친척이나 지인들간 매매가 되는게 보통인 문화라 그들 나름의 거래 가격이 존재합니다. 아주 싸죠..^^;

그리고 한두단계 건너서 도민끼리 사고 팔때는 저거 보다는 좀 더 비싸긴 하지만 그래도 싼편입니다. 어차피 좁은 동네니까요.


그리고 육지에서 넘어온 사람들에게는 이제 가격을 좀 후려치기 시작합니다. 

왜냐하면 그 사람들은 정말 완전 남이거든요. 

예를들어 대지 250평에 농가 주택하나 달려있는 부동산이면... 1,2번 가격 기준으로 보면 1억 정도 합니다. 이것도 3년전에 비해서 엄청 올라서 저 가격이죠.

간혹 아직도 나이든 분들 끼리는 저 정도의 부동산을 7~8000만원에도 거래를 하기도 합니다.


하지만 육지 사람이 저런걸 사려면 1.5억 이상을 주어야 합니다. 그렇게 사서 들어오면 동네 사람들이 그러죠. 비싸게 산거라고.. 입도세 낸거라고 생각하라며..ㅋ..

문제는 육지 사람들이 보기에 제주도 사람이 후려친 가격이 싸보인다는 거에 있습니다 -_-;

제가 보기엔 그게 현재 제주 부동산의 폭등 이유이기도 하구요.


그렇게 2억이 되고 3억이 넘어가고 하다보니.. 제주도 사람들도 더 이상 1,2 번의 가격에 거래를 하지 않습니다. 2배 이상의 이익을 얻을 수 있는데 굳이 지인이라고 싸게주면서 손해를 볼 이유가 없는거죠.괸당문화가 이미 많이 흔들리고 있을 겁니다. 기존에 괸당문화에 크게 데인 분들은 이런 상황을 보며 고소해 하기도 합니다. 제주도 사람들이 자초한 일이라고 말이죠. 하지만 제가 보기엔.. 자본이 흘러들어오면서 기존에 좋던 문화까지도 다 사라지는 거 같아서 안타깝기도 합니다.


거기에 최근에 등장한 변수는 중국인들입니다. 요 사람들은 대륙적 기질이 강해서 거래를 할 때 크게 지르는걸 아까워하지 않습니다.

특히나 거래에 경쟁이 붙었을 경우 상대를 완전 압도해버리길 좋아합니다.[각주:1]

육지 사람이 1.5억도 아깝다며 조금이라도 깍아보려고 그러고 있는 물건에 중국인이 개입하면 그 사람은 조용히 주인에게 말합니다.

"내가 3억을 내겠소" 

... 


이 곳이 앞으로 어떻게 변화해갈지.. 참 흥미진진합니다. 

  1. 제주시에 장사가 잘되는 식당을 중국인이 사고 싶다고 하길래 주인이 절대 안판다는 의미로 100억을 불렀더니 중국인이 그 2배를 제시했다는 소문도 있더군요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ [본문으로]
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※ 주의 - 저는 개인적으로 경매를 하지만 어떠한 관련 자격증도 보유하고 있지 않으며, 본 블로그에 올라오는 정보는 사실과 다를 수 있음을 미리 알려드립니다 -_-;

경매 관련 포스팅을 조금 했더니 개인적으로 물어보는 분이 계신데.. 제가 아는 분도 아닌 익명의 분에게 알려드리는건 상당히 조심스럽습니다. 자칫 경제적인 피해를 드릴수도 있는 부분이기 때문에요.. 그냥 제가 경매 물건 볼때 보는 것들을 주섬주섬 적을테니 보시고 흐름만 확인하시는게 좋을 것 같습니다. 따로 공부를 하시던, 전문가의 도움을 받으시던 하는게 좋을 겁니다.


암튼.. 그래서 샘플로 잡아본 경매 물건.

2014 타경 11118. 제주시 한림읍 월령리의 대지입니다.



위에도 나와 있지만 건물은 매각에서 제외됩니다. 해당 건물은 건축물 대장에는 올라가 있지만 등기는 되어 있지 않은 건물입니다 -_-;

원칙적으로는 해당 건물이 지상권이 성립하는지 확인해서 지상권이 성립한다면 낙찰 후에 지료를 청구해야 합니다. 통상 지료는 대지 가격의 7% 정도를 년간 받습니다. 지료를 청구하고 나서 3년정도 지료를 지급하지 않을 경우 철거 소송을 낼 수 있고, 강제 철거가 가능합니다.


이건 원칙이구요.. 실무에서는 건물에 사는 사람과 적당한 협상을 하는게 좋습니다. 이사비 + 건물 가격을 어느정도 쳐주고 이사 가라고 하는거죠.;;

아니면 땅을 다시 집 주인에게 되파는 방법도 있구요. 해결 방법은 딱 어떤 정답이 있는게 아니라 케이스 바이 케이스입니다.


경매의 기본 원칙은 비정상적인 물건을 시세보다 싸게 구입해서, 정상적인 물건으로 만들어 시세대로 판매해서 차익을 얻는 겁니다.


이 물건의 경우에 땅만 사서 건물 문제만 해결하면 정상적인 집으로 판매가 가능하죠. 건물 문제 해결을 위해서는 입찰 전에 저 집을 직접 방문해서 사는 사람의 이야기를 들어보는게 필수입니다. 이런저런 이야기를 하다보면 많은 정보를 접할 수 있습니다. 그런데 이 건의 경우에는 등기부를 보다보니 애매한 부분들이 눈에 들어옵니다.




일단 채권금액 자체가 적은 편입니다. 총액 6000만원 정도라면 그냥 이 땅을 매매해서 빚을 갚아버리는게 훨씬 이익인 상황입니다.

그리고 저당권자가 강우상... 소유자 이름은 강우린... 왠지 친인척관계 같지 않습니까? -_-;

이처럼 채권 금액이 적은 경우나 채권자와 채무자가 친분이 있는 경우에 경매가 시작되기 전에 취소되기도 합니다.

강제 경매도 아닌 임의 경매라서 채권자랑 합의만 되면 바로 경매 취소가 가능하거든요. 이 경매의 경우에 채권추심전문엘씨대부... 저기랑 협상을 해야 취하가 가능한데..

저 이름도 요상한 업체가 뭐하는 덴지는... 다음에 좀 적어보죠.. 저기도 재미난 세계거든요..;;


암튼 이처럼 발생하는 모든 의문사항은 지금 저 집에 살고 있는 사람들을 만나서 차근차근 이야기하면서 추리를 해나가야 풀리기 마련입니다.


요새 제주 경매 낙찰가를 고려하면 이 건도 8000만원 이상선에서 낙찰이 이루어지지 않을까 하고 예상해봅니다. -_-;

경매건이 많지 않은 지역이라 평균 낙찰가를 산정하기가 곤란하네요 흠.


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그간 경매, 공매를 틈틈히 해왔는데... 사실 제주는 제 관심밖의 지역이었습니다 -_-;

(제주 땅을 꾸준히 사모아왔더라면 지금쯤 편하게 살았을 텐데..라는 생각도 듭니다만 ㅜㅜ )


처음 경매를 시작할때 종종 만났던 나름 경매 고수(?) 제주도 토박이 분이... 절대로...절대로...절대로 제주도 땅은 사지말라고 신신당부를 하더라구요 ㅋ

1995년부터 2005년까지 10년간 공시지가가 전혀 변하지 않은 곳이 제주라며..;;; ....

쩝.. 역시 투자 판단은 남의 말은 참고만 하고 결정은 본인이 해야 합니다...ㅋ


암튼 제주로 이주를 결정하고 제주도 경매 물건도 종종 살펴봅니다..

이번주에 관심을 가졌던 물건 몇개 낙찰가를 보면..




마을 외곽에 있는 196평 대지의 낙찰가가 1.2억...사실상 건물은 매각에서도 제외되었지만 포함되었어도 가치가 거의 없다고 보면...

그냥 평당 62만 7000원에 팔린겁니다. 흠.... 싼걸까요?^^;





애월읍 마을 안에 위치한 주택은 2.3억...

이건 건물도 괜찮아 보이는 물건이었습니다. 내심 2억 미만이라면 괜찮겠다 싶었던 집인데.... 낙찰가는..어휴..

나름 애월읍내 근처에 있어서 각종 편의시설도 근처에 있고, 살기에 괜찮아 보이긴 합니다. 

그래도 낙찰가는... 역시 비싸보이네요..-0-



서귀포시에 있는 주택은 2.6억..땅도 좁고, 집앞에 바로 도로가 있는 전형적인 ... 서귀포 주택인데...

아마도 제주도 분이 낙찰 받은 것 같습니다.


제주도 집들을 돌아보며 느낀 것 중에 하나가.. 육지 사람들의 관점과 제주 사람들의 관점이 많이 다른 걸 알 수 있습니다.

일례로 집 앞에 도로가 있는 경우 .. 육지 사람들은 일단 거부감을 가지는데.. 제주 사람들은 별 느낌이 없더군요..

즉, 경매장에서 마주칠 경우.. 육지 사람들이 주로 노리는 물건과 제주 사람들이 노리는 물건이 다를 확률이 높다는 것?;;


암튼... 제주의 경매 낙찰가율을 살펴보면..정말 불타오르고 있습니다. 낙찰 경쟁률과 낙찰가 모두...와...

이 와중에 틈새 시장을 찾아내는 사람이 돈을 벌겠죠 ^^; 






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신입사원때 처음 경매를 배우고 금방 부자가 될 줄 알았건만..ㅜㅜ... 그래도 이것저것 공부는 정말 많이 했습니다. 특히 민법 관련..-0-;;

경매는 기본적으로 법을 잘 공부해야 하는 분야입니다. 재테크의 영역도 있지만 기본적으로는 법이죠. 법.


음.. 제 첫번째 경매 선생님은 요분이셨습니다.



33세 14억 젊은 부자의 투자 일기

저자
조상훈 지음
출판사
매일경제신문사 | 2003-10-25 출간
카테고리
경제/경영
책소개
30페이지 미만의 간단한 형광 밑줄 외엔 낙서없는 상급 / 반양...
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다들 1억 모으기 열풍이 막 나돌던 시기에 자기 혼자 갑자기 10억대의 단위를 언급하며 10억 열풍을 불러일으킨 사람이죠.

보통 이런 류의 책 쓰는 사람들이 책 써서 돈을 더 많이 벌곤 하지만 이 아저씨는 책 인세보다 직접 투자로 더 많은 돈을 버는 사람이기도 합니다.

기본적으로는 경매로 돈을 꽤 벌었지만 주식도 하고 채권도 하고 별의 별 희한한건 다 해서 수익을 올리고 있죠..;;

( 요즘엔 아마 강의는 안하는 걸로 알고 있습니다. 굴리는 돈의 단위가 일반인과 너무 달라져서 갭이 크다고 하더라구요. )


암튼 이 분에게 기본적인 재테크의 마인드라던지.. 소위 말하는 가치 투자가 뭔지, 왜 하이 리턴은 제로 리스크인지 따위를 배웠습니다.

보통 하이 리스크 하이 리턴인데.. 이 분한테 배운건... 진정한 하이 리턴은 제로 리스크더라..하는 거였죠 -_-;


근데 이 분한테 경매와 주식 등의 다양한 재테크 지식을 배우고 실제 필드로 나갔는데...

실제 필드에선 연전 연패를 거듭했습니다.

회사 마치고 야밤에 물건 보러 돌아다니고... 어렵게 어렵게 휴가 써서 경매장 가서 입찰을 했는데..낙찰도 못받고..

아마 한 10건 정도 입찰해서 하나도 낙찰을 못받았던 것 같네요.


이분한테 배운 가치 분석대로해서 30% 의 수익을 내려면 얼마로 낙찰을 받아야 하는데.. 시장에서 낙찰가가 그보다 훨씬 훨씬~~~ 높았던 거죠.

저 가격에 낙찰을 받아서는 도저히 수익을 못내는데 대체 어떻게? -_-;

주식도 비슷했습니다. 이 분한테 배운 테크닉들... ( 테크닉..사실 심플합니다. 재무재표보고, 경기 사이클보고 ...;; 정석에 가까운 투자법들..;; )

실제 필드에선 안통하더라구요? -_-;


희한했던건 같이 배운 사람들중에선 그래도 그 사이에 성공하는 투자자들이 있더라는 점입니다. 같은 테크닉으로..같은 이론적 기반으로.. 똑같이 접근하는데 왜 난 다 실패하고, 누구는 성공을 하는 걸까...도저히 답을 알지 못했죠..


그러다가 두번째 경매 선생님을 만납니다 -_-



명도대왕 에이스의 경매 특강

저자
진상준 지음
출판사
지훈 | 2009-07-27 출간
카테고리
경제/경영
책소개
돈을 얼마 벌었다는 자랑만 늘어놓은 게 아니라 실제로 어떻게 돈...
가격비교


첫번째 경매 선생님은 상당히 지적이고, 젠틀하고, 종교적(독실한 크리스찬..;;) 인데 반해 이 두번째 선생님은.. 실전적입니다 -_-;

어떻게 해야 낙찰받는지, 어떻게 명도를 진행해야 하는지, 왜 이론과 실제가 다른지를 생생하게 배울 수 있었죠 -_-;;


첫번째 샘도 아마 이런 실전적인 부분을 알려주려고 했던 것 같은데...너무 추상적으로 알려줘서 이해가 쉽지 않았던 것 같습니다.

첫번째 샘 : 여러분은 야성을 길러야 합니다. 생존하려면 야성이 있어야 합니다.

두번째 샘 : 니가 세입자랑 이사날짜 담판을 못지으면 이제 병신같이 니가 당하는거야. 질질 끌려 다니면서 돈은 돈 대로 다 나가고, 스트레스 받고 응? 

나한테는 두번째 샘의 말이 더 팍팍 와 닿았다 -_-; 


암튼 이 분들 외에도 수많은 재야의 경매 고수들을 만나고 다녔었죠. .. 일부러 만난건 아닌데 어쩌다보니 계속 만나지더라구요. 조폭들도 만나고.. 대부업체 사장도 만나고.. 외환은행 지점장 하던 분도 만나고... 다들 자기만의 비장의 한 수씩을 가지고 있더군요. 그리고 절대로 공개안하구요 ㅋㅋㅋ...

이 바닥이 뭐 하나 오픈될때마다 자기 돈줄이 줄어드는 거라... 정말 치열하더라구요 -_-


암튼 뭐 결론적으로 직장인이 경매하기는 쉽지 않습니다. 


회사 마치고 밤 늦게 물건보러 돌아다니는 것도 힘들고, 입찰하러 휴가내고 법원 가는 것도 힘들고, 낙찰 받고 나서 법원 들락거리는 것도 힘들고, 행여나 명도를 집행해야 하면 더 번거로워 집니다. 법원을 몇번 더 가야하는지 -_-;;...  물론 이 모든 과정에 브로커나 변호사 등을 끼면 편하게 갈 수는 있습니다. 다만 수익은 기대할 수가 없겠죠 -_-;


이런 상황에 대해 첫번째 샘은 이렇게 말했죠.

"..그런데 그렇게 안하면 돈을 못버는걸 어쩝니까? 돈 벌려면 그렇게 해야죠. 힘들어서 못하겠다는 건 ... 배고프지 않은 겁니다."


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부동산 경매의 실제 사례를 하나 보면, 부동산 경매의 매력을 아실 수 있을 것 같아서, 제 사례를 하나 소개합니다.
( 자세한 주소나 그런건 여기에 공개하지 못함을 양해부탁드립니다 ㅜㅜ...
자칫 세입자에게 누가 될 수도 있고, 제 개인적인 정보도 막 새나갈수 있고 그래서 말이죠.)

경기도 모처에 있는 8층 상가였습니다. 상가 건물.. 아는 분은 아시겠지만 1~2층 외의 상가는 그닥 매력이 없습니다. 평수라도 좀 넓으면 피씨방이나 주점등의 용도로라도 되겠지만 이건 15평 남짓한 상가였죠.

감정가 1억 1000만원에 여러번 유찰을 거친 끝에 최저가 5200만원 정도.

최저가에 10만원 정도 더 써서 낙찰을 받았습니다. 주변 상가가 성숙이 진행되어 가고 있기도 했고, 교통도 그만하면 나름 괜찮았습니다. 그리고 현재 사무실로 사용중이기도 했구요.

사무실 세입자에게 물어보니 보증금 500에 50만원 정도로 들어와 있더군요.

낙찰받고 곧장 은행 경락자금 대출을 이용해서 3000만원을 연 5.4% 에 대출받았습니다.
(그리고. 좀 이런저런 일들이 있었습니다. 명도 소송도 하고... 블라블라~ -_-; 이 이야기는 다음번에 다뤄보죠. )

암튼 최종적으로.. 현재 보증금 500에 55만원에 사무실로 임대놓고 있습니다.

그럼 계산을 해볼까요?
낙찰가 5200만원에  각종 취득세니 뭐니(.. 이 경우엔 소송 비용도 좀 들었습니다만..)
한 6000 들어갔다고 칩시다..^^;

거기서 은행 대출 3000 빠지고, 보증금 500 빠지면.. 실제 들어간 제 돈은 1500 만원 정도입니다.
거기에 년 소득은  월 50만원*12 = 600만원 
은행 이자 : 3000만원 * 5.4% = 162 만원.

그럼 1500만원 투자해서 년간 438만원의 소득이 발생합니다.
년간 29% 정도의 소득이죠...
----------------------------

이 사례가 제 첫번째 낙찰이었습니다. 한 10번 떨어지고 처음으로 낙찰받았었죠 ㅜㅜ..

단순계산으로 만약.. 이러한 물건을 10개를 낙찰받는다면 어떻게 될까요??
들어간 투자금은 1.5억에 년간 4300만원 정도의 고정 소득이 발생하게 됩니다.  
(물론... 희망사항입니다 ^^; 저 정도의 수익률 나오는 물건 10개를 찾기가 쉽지 않죠.. 특히나 경매가 대중화된 요즘엔 더더욱 말이죠 쩝.. )

한 20개만 낙찰 받아서 다 세놓으면..회사 안다녀도 되겠더군요 ^^;;

이렇게 전.. 은퇴 플랜을 세우기 시작합니다 -_-;;
다음 편에 그 이야기를 좀 더 해보죵. 

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투자에 대해 워낙 고수분들이 많은 관계로 직장생활하며 짬짬히 하는 제가 감히 투자란~ 이라는 글을 올려도 되나 망설여집니다 ^^ .. 그래도 뭐 이 카테고리가 직장인을 위한 재테크 가이드이니 몇자 적어봐야 겠네요.


보통 실패했을 때 손실(損失)을 봤다라고 이야기 합니다. 

이때 이 손(損)이라는 글자는 주역의 64괘 중에 하나로.. 

일단은 덜어내는 것이지만 미래에 다시 더 크게되어 돌아오는 것입니다. 즉, '투자'라는 의미입니다. 

 

주역에서는 이 손(損)을 이렇게 설명합니다.

 

투자에 성공하려면 신념이 있어야 하고, 선천적으로 운도 타고나야 길하다

끝까지 허물이 없어야 나아갈 수 있고, 검소하게 살아야 이롭다.

문제가 생기면 즉시 고쳐야 허물이 없고, 머뭇거리면 손해를 본다.

경제적인 관념이 없는 사람은 나아가도 흉하고 이루는 바가 없다.

완전히 준비된 투자도 손실을 낼 수 있고,

덜 준비된 투자도 도와주는 이를 만나면 성공할 수 있다.

잘못이 있을 때에는 즉시 고쳐야 기쁨이 있고, 허물이 없다.

혹 이익을 얻고자 십붕의 거북점을 쳐도 어긋나지 않으니 매우 길하다.

손익과 무관하게 사는 사람의 삶도 허물이 없고 끝까지 길하다.

 - 주역 독해 중 -


행간의 뜻이 어렵죠?^^;;

그런데, 제가 생각하는 투자는 이것보다는 좀 더 단순합니다.


자 위 그림에서... 어떤 물건(부동산, 주식 등등.. )을 A의 시점에 사서 B의 시점에 팔았다면 그 투자는 성공한 투자입니다.
(물론 저 잠재가치라는 부분을 알아보는 건 사람마다의 안목입니다만...;;; 통상 시장가치라는건 저 잠재가치를 중심으로 위아래로 출렁거립니다^^; )

그런데 B시점에서 팔지 못하고..혹은 오히러 B시점에서 사가지고 시간이 더 흘러서 .. 시장 환경이 안좋아져 버린다면... 결국 그 투자는 실패한 투자가 되기 쉽습니다.

.... 이게 일반적인 투자고.. 타이밍에 따라 이익을 보거나 실패하거나 합니다.... 저 시간축을 아예 무한정으로 늘려서 리스크를 극단적으로 낮추는 방법도 있긴합니다 ^^( 즉, 타이밍 선택에 따른 리스크를 줄이는거죠.. )

자, 그런데 말이죠... 다음 그림을 보시죠.

 
만약에... 매수시점에 상관없이 X라는 가격에 살 수 있다면 어떨까요?
X의 가격에 사서 바로 시장가격에 팔아도 이익이 남게됩니다. 
물론 X가격에 매수하는 행위 자체도 지극히 합법적입니다. 

High Risk, High Return 이 아니라 Low Risk, High Return 이 되는 건데... 
앞으로 이 카테고리에서 주로 다룰 주제이기도 합니다. 의외로 세상에는 이런 방법들이 꽤 있습니다.

부동산은 경매, 공매를 통해 이런 방식을 추구할 수 있구요. 주위를 둘러보면 이런 형태의 투자가 꽤 있습니다 
어떤 것들이 있는지 하나하나 찾아보죠 ^^

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