요새 제주도 경매 분위기를 감안하면 이번 주에 피터지게 입찰할 물건이 몇개 보이네요.
우선 제주시 애월읍 광령리 3027에 위치한 주택입니다.




땅은 전체가 지목이 대지로 317평이고, 건물은 38평. 시골에 있는 주택 치고는 상당한 크기입니다. 외관도 괜찮아 보이구요.

일단 감정가도 2억대로 최근 제주에 나오는 매물들의 평균 시세보다 낮아보입니다. 제주에 요런 집들이면 대충 3억 이상 호가를 부릅니다..-_-;

현재 딱히 임차인은 없는 상태고 전입신고된 사람도 딱히 권리는 없습니다.

(경매에서는 최선순위의 말소기준등기 이후의 권리는 낙찰되면서 모두 사라지게 됩니다. 일부 예외가 있지만..뭐 이건에선 보이지 않습니다)



건물 등기 요약을 보면 특이한게 보입니다. 2013년에 8800만원에 매매를 하려고 했다가 채권자들이 이전등기말소를 신청했습니다. 즉 이전의 거래가 무효라는 소리죠. 

또 하나 특이한건 하나새마을 금고의 근저당이 합계 1.5 억정도인데 경매 청구금액은 5.8억입니다. 불과 2년만에 뭘 어떻게 했길래 빚이 저 정도로 늘어났을 까요..흠..

원금이 불어서 저 금액이 된건 아닌거 같고, 다른 물건을 담보로 대출한 거랑 같이 엮여서 이 금액이 된거네요. (경매는 이렇게 추리해가며 하나씩 검증해나가는 과정도 꽤 재미납니다..^^; )


바로 이 물건입니다.



이 물건에 2.6억원의 담보 대출이 또 있습니다. 또 추가로 제주시 연동에 41평짜리 아파트도 담보 대출을 2.6억을 받아뒀습니다.



그래서 대출 합계가 6.7억원입니다. 통상 등기부에 기록되는 대출 금액이 110% 정도인걸 감안하면 6억원 정도를 대출해서 원금을 조금 갚다가 연체되서 경매에 나온 모양새입니다. 레버리지를 아주 극한까지 끌어썼네요.. 정기적인 수입만 있다면 감당 못할 대출은 또 아닌것도 같은데..흠...


여기서 꼼수를 하나 말해보자면... 일단 대부분의 경매 입문자들은 이 물건의 시세를 확인하고 낙찰가를 얼마를 써낼지 고민합니다만...

경매꾼들은 정말 이 물건을 가져야겠다고 판단하면 다른 루트를 알아봅니다.


일단 이 경매의 경매신청자가 새마을 금고입니다. 그리고 강제 경매가 아니라 임의 경매입니다. 임의 경매인 경우 강제 경매와 달리 경매의 취소가 비교적 쉽습니다.

그래서 경매 진행전에 그냥 이 물건을 사버리기도 합니다. 매매 계약하고 은행가서 대출을 상환해버리고 해당 물건에 대한 경매를 취소시키는 거죠.

제주의 경우에는 .. 부동산이 워낙 활황이라 좀 어렵지만 수도권 등지에서는 이 과정에서 대출의 할인도 가능합니다. 어차피 못 돌려받을 수 있는 금액을 감안해서 상환 금액을 조정하는 거죠... (다 되는건 아니고 케바케입니다 )


근데 보다보니 이 경매는 좀 의심스러운 부분이 많습니다 -_-;;;

총 3개의 물건을 묶어서 임의 경매로 나온건데.. 물건 1~2개를 팔면 충분히 경매를 피할 수 있거든요. 


어쩌면 매매를 위한 경매일 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 교차로나 부동산을 통해서 집을 내놓는 것보다 경매를 통하면 훨씬 많은 매수자에게 정보를 뿌릴 수가 있습니다. 즉 그만큼 가격 상승의 여지가 있다는 거죠. 특히나 요즘 같은 활황장에서는 ...

집을 팔려고 일부러 경매에 내놓는 경우가 실제로 있습니다 ^^; 


아무튼 어찌되었건 제일 위의 물건은 가격적인 매리트가 있어보이긴 합니다. 실제 동네 시세를 확인해봐야 할 부분이긴 하지만요...

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  1. Favicon of http://blog.magicboy.net BlogIcon 중년 Magicboy 2015.07.28 08:15 신고

    이 건은..역시나 변경처리 되었습니다. 변경이란 경매신청권자가 경매 물건에 변동이 생겨서 경매 진행을 잠시 늦춰서 변동 사항 반영후 다시 경매에 올릴때 발생합니다.
    이렇게 하고 나서 경매가 취소될 수도 있고, 다시 재개될 수도 있습니다.

제주도 농가 주택 및 리모델링 #1

제주도 농가 주택 및 리모델링 #2

에 이은 3편..( 그야말로 질풍노도의 포스팅..;; )



이 집을 뜯어고치려고 다시 찬찬히 집을 살펴보니 내부 구조가 영 이상합니다 ㅜㅜ...대략 그려보면 이렇게 나옵니다.



오른쪽에 있는 기존 주택에서 왼쪽의 주방 공간을 증축한 형태인데... 위쪽 그림에서 입구를 열고 들어가며 나오는 마루와 주방사이에 작은 방(원래 구옥에선 저자리가 주방입니다) ... 거의 통로로써 기능하고 방으로 역할을 할 수가 없는 상태입니다. 그리고 제주도 농가 주택들이 그러하듯 천장이 상당히 낮습니다. 마루의 경우 마루에서 천장까지 높이가 2미터 10cm 정도 밖에 안됩니다.  (보통 집에 있는 방문 높이가 딱 그정도 일겁니다. )


여튼 업자들을 차례대로 불러봅니다. 하루에 3팀씩 3일을 불렀습니다. 오전, 점심, 오후...;;


어떤 사람은 3000만원에 하겠다고 하고, 또 어떤 사람은 5000만원은 필요하다고 합니다. 그리고 사람마다 분야가 다 다르니 자기 분야 위주로 설명을 합니다.

예를 들어 목수라면 .. 안에 목공으로 뭘 어떻게 치장하고, 집 앞으로 데크를 깔고, 난간을 세우고 등등..

타일을 주로 하는 사람이라면.. 싱크대 타일, 욕실 타일 등을 위주로 설명합니다.

건축을 주로 하는 사람이라면 지붕과 외벽 일부만 남기고 다 철거해서 구조를 아예 다시 다 짜자고 합니다. 화장실 위치까지도 다 바꿔서 아파트 평면으로 만들자구요.. 

그리고 제주도에서 평생을 사셨다는 어떤 분은 2000이면 자기가 다 할 수 있답니다...


오는 사람마다 리모델링에 대한 이해도와 기술이 천차만별입니다. 천정을 높이고, 마루와 오른쪽 방을 터서 거실로 만들거라고 하니...

어떤 사람은 불가능 하다고 하고, 또 어떤 사람은 쉽게 가능하다고 합니다.


마지막날 좀 큰 업체 사람을 불러서 이야기를 해보면서 문제점을 좀 더 명확히 파악할 수 있었습니다. 그 사람도 육지에서 넘어와 10년째 제주에서 꽤 많은 공사를 하는 사람인데 직원도 꽤 여럿이구요..그 사람의 표현을 정확히 옮겨보면 이렇습니다.

"저도 제주에 와서 놀랐던 건데.. 제주 사람들의 기술이 형편없는 수준이었어요. 육지라면 기술자 2명이서 3시간이면 할 분량을 3명이서 1주일째 붙들고 있기도 합니다. 제주에서 제대로된 기술자는 육지에서 넘어와 펜션, 호텔 공사에 붙어있는 사람들이라고 보면 되요. 그 외에 개인적으로 수주를 하는 사람들이나 작은 업체들은 글쎄요...거기에 제주도 사람들 특성이 좀 그런데.. 일하다가 오후 좀 늦어지면 일이 안끝나도 그냥 집에 가버려요. 제 입장에서는 환장하죠."


원래 리모델링 공사라는게... 철거팀, 목공팀, 철공팀, 전기및조명팀, 조적팀 등의 각 파트별 팀을 불러다가 일을 시키는 형태인데..각 팀의 퀄리티를 보장할 수가 없다는 거였습니다. 좀 잘 하는 사람들은 이런 소규모 주택 리모델링에 안오고 펜션이나 상가 건축쪽으로 다 가있고...거기에 곧 휴가철이라 오픈을 앞두고 한창 공사중인 현장이 많다더군요. 사람 빼오는 것도 예사 일이 아니라고...-0-;;;

담배2



아무튼 여러 사람들을 만나면서 리모델링을 어떤 방향으로 할지 윤곽은 좀 잡혀갑니다. 원래 생각대로라면 그 윤곽 잡힌 내용을 각 업체에 다시 견적을 요청해서 적당한 업체를 선정하려고 했는데.... ... 윤곽잡힌 내용을 전달해도 그렇게 할 수가 없는 업체들이 있을 수 있다는 소리에.... 혼란스러워집니다.

(여차하면 집 다 뜯어놓고.. "그렇게는 시공을 못하겠는데요?...다르게 가죠? 아니면 할라면 돈 더 주쇼~!" ... 하는 경우가 발생한다는 거죠..)


예산도 문제입니다. 사실 처음엔 정말 조금만 고치고 살려고 했습니다. 그런데.. 리모델링이 .. 처음 할때 하지 않으면 살면서는 할 수가 없는 부분들이 많습니다.

5000만원을 들여서 나올 수 있는 결과물이 있다면... 처음에 2000만원을 들이고, 나중에 3000만원을 추가로 투입한들 5000만원의 결과물은 나오질 않습니다. 결국 나중에 다시 5000만원을 또 들여야하는 사태가 발생합니다....;;;


육지에선 업체들에서 각 항목별로 거실 얼마, 창호 얼마, 욕실 얼마 하는 식으로  예산을 쭉~ 뽑아줘서 그거 보면서 늘이거나 줄이거나를 조율했었는데..

여긴 그 작업을 다들 안해주려고 합니다 -_-;;;... 뭘 어떻게 하겠다도 없이 말로만 두리뭉실하게.."여기엔 뭐 놓고, 저기엔 뭐 하나짜고 어쩌구 해서.. 3000에 해보죠?"

하는 식입니다.


견적을 좀 뽑아달라니까..저 통으로 부른 금액이 견적이라는 식입니다 .....대략 난감...;;

리모델링... 아직 현재 진행형입니다. 어떤 업체를 선택하고 어떻게 공사가 진행되고.. 얼마가 날라갈지.. 아주 두근두근하는군요 -_-


To be continue...

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한 며칠 글도 못쓰고 제대로 바빴네요.몸속에 청개구리 피가 흐르는 건지 남들이 하지 말라는건 다 했습니다.

통상 제주에 처음 오는 사람들에게 해주는 조언들이 대충 이렇습니다.


- 일단 연세로 살아보면서 제주를 먼저 파악해라. 그냥 덜컥 왔다가 적응 못하고 2~3년 만에 다시 육지로 나가는 사람들이 부지기수다.

- 시간을 가지고 집을 느긋하게 둘러봐라 덜컥 집부터 사지 마라


저도 처음엔 그럴 생각이었습니다. 그런데 여러부분에서 좀 즉흥적으로 움직였습니다.(아무 생각이 없다는 소리...)

꼴 랑 2박 3일 연세로 나온 집들과 매매로 나온 집들을 둘러봤습니다. 제주도의 인구는 대부분이 제주시에 몰려살고, 서귀포시와 기타 읍면 지역엔 인구 밀도가 상당히 낮습니다. 그러다보니 왠만한 부동산이 다 제주시에 몰려 있더라구요. 


그 말인즉슨... 도시에서처럼 부동산 업자분이 매물 여러 개를 투어하듯이 보는게 힘들다는 소립니다.

특 히나 농가 주택을 보려는 경우라면 ... 제주에서 차로 40분 거리를 와서 하나 보고 또 다음집 보고 해야하는데... 몇억 이상하는 큰 집을 사는 것도 아니고 작은 금액을 들고 있는 저 같은 뜨내기 손님을 위해서 그렇게까지 해주는 부동산은 없더라구요 -_-;

슬퍼3

결국 2박 3일간 교차로와 제주오일장신문등을 보면서 일일이 전화해서 하나하나 개별적으로 약속을 잡고 보는 수 밖에 없었습니다.

그러다보니 하루에 볼 수 있는 주택이 4~5개 밖에 안되더라구요..ㅜㅜ..


이리저리 정말 바쁘게 돌아다니다가 2박 3일 일정의 마지막날 오전에 위 집을 보게 됩니다. 1.75 억에 매물로 나온 집입니다. 좀 깍아서 1.7 억에 매수했습니다.

대지가 250평 정도인데, 50평 정도가 진입로로 사용되고 있어서 실제론 200평으로 보는게 맞을 것 같습니다.


제주도에서 집들을 보면서 힘들었던 점 중에 하나가 평균 시세를 구하기가 힘듭니다.

땅이 평당 얼마고, 건축비가 얼마고 해서 집의 가격을 산출해야 이게 적정가인지 아닌지 판단이 될텐데....제주에선 그게 힘듭니다.

1. 농가주택의 경우 특히나 매물이 별로 없습니다. 멀쩡하게 시골에서 농사짓고 사시던 분이 이사를 가는 경우가 거의 없죠... 이 집의 경우에는 주인 할아버지. 할머니가 주택을 새로 짓게되어서 팔게 되는 거라고 합니다

2. 가격이 최근 2~3년 사이에 미친듯이 오르고 있습니다. 이 동네의 경우에도 불과 3년전에 이 집에서 약 200미터 거리에 있는 대지 200평 정도의 집이 경매 낙찰가 8000만원 정도였습니다. 하지만 최근 몇 년 사이에 외지인들이 급격히 유입되면서 집값이 천정부지로 오르고 있습니다. 지금도 오르고 있기도 하구요. 이런 농가주택은 중국인들이 사는게 아닙니다. 한국인들.. 수도권에서 오는 분들이 가격 상승을 부추기고 있습니다.



즉, 거래 자체도 드물고, 가격도 오르는 중이라 정말 운에 맡기는 수 밖에 없는 상황이 되어 버리는거죠. 거기에 공급이 딸리다보니 .. 매물을 가지고 2~3일 고민하다보면 그 사이에 그 매물이 팔려버립니다. 저 집의 경우에도 저 말고 몇 명이 더 고민하던 집이었는데.... 아무 생각없는 제가 그냥 덜컥 사버린거죠....;;; 

현재 시점에서 좀 예쁘게 지어놓은 목조 주택등은 3~5억 정도의 시세이고, 시골집은 ... 정말 대중 없습니다. 1억~3억 사이에 오락가락 하는 듯 합니다.1억 미만의 집은 .... 저는 찾지 못했습니다만 현지인들끼리 거래할때는 가끔 1억 미만의 집도 있는 거 같긴 합니다..... 그들만의 세상?;;;



굳이 저걸 매수한 이유를 변명처럼 적어보면...

1. 일단 집이 돌담길이 있는 마을 안에 있었습니다.

   제주의 집들은(특히나 외지인들이 새로 지은 집들은) 외따로 떨어져 있습니다. 집 문열고 나가면 도로가 바로 앞에 있는 경우가 많습니다. 관광객도 많고, 전국 교통사고 사망률 수위를 다투는 제주에서 도로가에 있는 집을 사고 싶은 생각은 애초에 없었습니다.

2. 지목이 대지 였습니다.

  집은 지어졌지만 지목이 전이나 답, 임야인 경우가 꽤 많습니다. 지목이 그럴 경우 건폐율이나 용적률등에서 제한을 받습니다. 나중에 이 주택을 확장하거나 하고 싶어도 할 수가 없는거죠. 당연히 지목이 대지로 잡힌 땅이 가격도 더 높습니다. 거기에 접한 도로나 뭐 그런것도 봐야하긴 하지만...;;;;

3. 부속 건물이 많았습니다.

 집 앞에 별도로 8평짜리 작은 돌집이 있고, 위 사진에서 파란색으로 보이는 70평 정도 되는 거대한 창고.... 또 70평 정도 되는 비닐하우스2동이 딸려 있더라구요. 말이 70평이지 직접 보면 상당히 넓습니다..;; 나중에 이것저것 활용해볼만한 것도 많을 것 같구요.

4. 조경이 잘 되어 있었습니다.

 ... 하지만 아쉽게도 집주인 할아버지가 위 사진에 예쁘게 되어 있는 조경에서.. 제주도 돌 같은건 죄다 가지고 가시겠다네요 ㅜㅜ.... 뭐 그래도 식재되어 있는 나무는 놔두기로 했으니 그걸로 다시 잘 꾸며봐야 겠습니다. 그리고 집 잔디에 되어 있는 평판석들.. 저런거도 따로 돈주고 하려면 은근 비쌉니다.;;

5. 년세로 살다가 또 이사하기 싫었습니다..-_-;

 .. 지금까지 태어나서 이사만 14번째했는데.. 이사하기 싫습니다 ㅜㅜ... 짐싸고 풀기 너무 귀찮아요.


암튼... 일단 질렀습니다.


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  1. Favicon of http://solnamu.tistory.com BlogIcon 2015.07.16 13:41 신고

    예쁜 집 잘구하신 것 같아요~~ 전 이사올때 매매할 생각을 못하고 전세만 찾을 생각을 해서... 전세를 찾고 엄청 기뻐했었거든요. 그런데 지금와 생각해보니 돈 조금 보태서 매수했다면 더 좋았을텐데라고 아쉬워한답니다. 다시 이사갈 때가 다가오면 집 찾기 어려울텐데 말이죠. ㅠㅠ 그땐 대출받아서라도 집을 사야겠어요.

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