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요새 제주도 경매 분위기를 감안하면 이번 주에 피터지게 입찰할 물건이 몇개 보이네요.
우선 제주시 애월읍 광령리 3027에 위치한 주택입니다.




땅은 전체가 지목이 대지로 317평이고, 건물은 38평. 시골에 있는 주택 치고는 상당한 크기입니다. 외관도 괜찮아 보이구요.

일단 감정가도 2억대로 최근 제주에 나오는 매물들의 평균 시세보다 낮아보입니다. 제주에 요런 집들이면 대충 3억 이상 호가를 부릅니다..-_-;

현재 딱히 임차인은 없는 상태고 전입신고된 사람도 딱히 권리는 없습니다.

(경매에서는 최선순위의 말소기준등기 이후의 권리는 낙찰되면서 모두 사라지게 됩니다. 일부 예외가 있지만..뭐 이건에선 보이지 않습니다)



건물 등기 요약을 보면 특이한게 보입니다. 2013년에 8800만원에 매매를 하려고 했다가 채권자들이 이전등기말소를 신청했습니다. 즉 이전의 거래가 무효라는 소리죠. 

또 하나 특이한건 하나새마을 금고의 근저당이 합계 1.5 억정도인데 경매 청구금액은 5.8억입니다. 불과 2년만에 뭘 어떻게 했길래 빚이 저 정도로 늘어났을 까요..흠..

원금이 불어서 저 금액이 된건 아닌거 같고, 다른 물건을 담보로 대출한 거랑 같이 엮여서 이 금액이 된거네요. (경매는 이렇게 추리해가며 하나씩 검증해나가는 과정도 꽤 재미납니다..^^; )


바로 이 물건입니다.



이 물건에 2.6억원의 담보 대출이 또 있습니다. 또 추가로 제주시 연동에 41평짜리 아파트도 담보 대출을 2.6억을 받아뒀습니다.



그래서 대출 합계가 6.7억원입니다. 통상 등기부에 기록되는 대출 금액이 110% 정도인걸 감안하면 6억원 정도를 대출해서 원금을 조금 갚다가 연체되서 경매에 나온 모양새입니다. 레버리지를 아주 극한까지 끌어썼네요.. 정기적인 수입만 있다면 감당 못할 대출은 또 아닌것도 같은데..흠...


여기서 꼼수를 하나 말해보자면... 일단 대부분의 경매 입문자들은 이 물건의 시세를 확인하고 낙찰가를 얼마를 써낼지 고민합니다만...

경매꾼들은 정말 이 물건을 가져야겠다고 판단하면 다른 루트를 알아봅니다.


일단 이 경매의 경매신청자가 새마을 금고입니다. 그리고 강제 경매가 아니라 임의 경매입니다. 임의 경매인 경우 강제 경매와 달리 경매의 취소가 비교적 쉽습니다.

그래서 경매 진행전에 그냥 이 물건을 사버리기도 합니다. 매매 계약하고 은행가서 대출을 상환해버리고 해당 물건에 대한 경매를 취소시키는 거죠.

제주의 경우에는 .. 부동산이 워낙 활황이라 좀 어렵지만 수도권 등지에서는 이 과정에서 대출의 할인도 가능합니다. 어차피 못 돌려받을 수 있는 금액을 감안해서 상환 금액을 조정하는 거죠... (다 되는건 아니고 케바케입니다 )


근데 보다보니 이 경매는 좀 의심스러운 부분이 많습니다 -_-;;;

총 3개의 물건을 묶어서 임의 경매로 나온건데.. 물건 1~2개를 팔면 충분히 경매를 피할 수 있거든요. 


어쩌면 매매를 위한 경매일 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 교차로나 부동산을 통해서 집을 내놓는 것보다 경매를 통하면 훨씬 많은 매수자에게 정보를 뿌릴 수가 있습니다. 즉 그만큼 가격 상승의 여지가 있다는 거죠. 특히나 요즘 같은 활황장에서는 ...

집을 팔려고 일부러 경매에 내놓는 경우가 실제로 있습니다 ^^; 


아무튼 어찌되었건 제일 위의 물건은 가격적인 매리트가 있어보이긴 합니다. 실제 동네 시세를 확인해봐야 할 부분이긴 하지만요...

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  1. Favicon of http://blog.magicboy.net BlogIcon 중년 Magicboy 2015.07.28 08:15 신고

    이 건은..역시나 변경처리 되었습니다. 변경이란 경매신청권자가 경매 물건에 변동이 생겨서 경매 진행을 잠시 늦춰서 변동 사항 반영후 다시 경매에 올릴때 발생합니다.
    이렇게 하고 나서 경매가 취소될 수도 있고, 다시 재개될 수도 있습니다.

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